Keller

Zuerst war unser Plan das Gewölbe abzustützen. Sprich ein Stahltskelett einzubauen und die Abstände aufzumörteln. Tja, nach mehreren Besuchen mit mehreren Statikern wäre das von der Theorie her geegangen - in der Praxis aber riskant gewesen da die Fugen zwischen den Steinen "einen totalen Bindekraftverlust" erlitten hatten. Sprich da war nur noch feuchter Lehm dazwischen der nach und nach hätte rausrieseln können. Zu riskant und es wollte auch keiner dafür unterschreiben dass das dauerhaft hält.

Also dann doch der Plan aus der Baugenehmigung. Als erstes muss dazu der Keller raus. Schritt nummer 1 hierfür war es den Boden des darüberliegenden Raumes zu entfernen - und hier hatte ein wohlmeinender Mensch Epoxidzement eingebaut. Ich hatte dem Abrissunternehmer das schon vor Angebotsabgabe gezeigt, aber es war echt eine Plackerei das raus zu bekommen.

Dann wurde das Gewölbe an sich rausgerissen. Auch keine schöne Arbeit. Dabei hat sich erfreulicher Weise gezeigt das die Aussenwand auf riesigen Feldsteinen steht. Schön. Unerfreulicher Weise hat sich dann gezeigt das aus der Innenwand ein Stück gefehlt hat. Statisch jetzt nicht schlimm weil davor sowieso eine Mauerreihe kommt und die mit Beton hinterfüllt wird. Allerdings passt jetzt mehr Beton rein.

Hier sieht man auch den Wasseranschluss (der inzwischen auch mit einer Leitungsheizung versehen ist). . Wenn die Mauern fertig sein dann haben wir auf jeder Seite 15-30 cm Auflager für die Betondecke. Vom Statiker gefordert sind zwar nur 6 cm, es macht jetzt aber wegen ein paar Zentimeter Platzgewinn im Kopfbereich keinen Sinn die Steine kleinzuschneiden.

Dachdämmung

Nachdem der Dachdecker das Material reingebracht hat geht es auch hier los. Am Aufbau habe ich eine ganze Weile getüfftelt. Das Dach soll ja nicht nur Schutz vor Kälte bieten sondern auch vor Wärme. Der Trick besteht darin neben der Mineralwolle (die gute Wärmedämmeigenschaften hat) auch noch Holzfaserdämmplatten einzubauen.

Das Ganze erfüllt dann auch die strengen EneV Forderungen - obwohl das bei unserem Haus aufgrund des Denkmalschutzes garnicht notwendig wäre. Nebenbei schluckt die Konstruktion auch relativ viel Schall - und das ist in der Innenstadt von Celle wichtig.

Auf ein paar Details musste ich dann auch noch achten - die Unterspannbahn (welche die Dämmung vor Wasser schützt wenn das Dach dann irgendwann doch mal undicht wird und wir es nicht merken) sollte mit Anpressleisten fest gemacht werden. Tut man das nicht dann kann der Wind feuchte Luft reindrücken und feuchte Dämmung funktioniert einfach nicht (und kann dafür sorgen das die Dachbalken schimmeln).

Es wurde dann auch bis ganz nach oben gedämmt. Es mag vlt. ein bisschen Paranoid sein aber ich will möglichst vermeiden das es im Haus extreme Temparaturunterschiede gibt. Das wäre wegen Kondenswasser ziemlich schlecht. Die Mineralwolle hat übrigens auch nochmal eine Schutzschicht, aber das reicht dann doch nicht aus um auf die Unterspannbahn zu verzichten.

Der grüne Streifen ist das Spezialklebeband der Dampfbremse. Die Dampfbremse ist bei allen Überlegungen fast das wichtigste bei dem ganzen Aufbau. In einem Haus ist entgegen meine, anfangs naiven, Vermutungen ziemlich viel Feuchtigkeit. Und wie bereits oben geschrieben wirkt nasse Dämmung nicht mehr, insbesondere Mineralwolle (die Holzfaserplatten können da mehr ab). Mit der Dampfbremse wird verhindert das der Taupunkt (da wo sich die Feuchtigkeit niederschlägt) in die empfindliche Mineralwollschicht verlagert.

Der Sockel

Wir hatten uns eigentlich drauf verlassen das der Sockel noch in Ordnung ist. Dem war leider nicht so, das haben wir in dem Moment gemerkt in dem die Fachwerkwände im EG von Steinen befreit waren.

Zuerst hatten wir gedacht es wäre damit getan das aufzumörteln. Dann hat allerdings unser Abrissunternehmer alles rausgenommen was einem Stemmhammer weniger als 3 Sekunden standhält. Das war sozusagen dann nichts mehr. Gut, das hat auch den Vorteil das  mehr Beton uns Stahl in den neuen Sockel reinpasst. Das macht das Ganze stabil - wenn es den so weit ist. Ist jetzt auch nicht schlimm da die Sockelsanierung bis 50cm Höhe mit dem Bauunternehmer besprochen war.

Vorerst haben die Zimmerleute der Zimmerei Thomas Klein ganze Arbeit geleistet. Sie haben den Sockel auch etwas höher gelegt. War zwar nicht abgesprochen, bin ich dann aber auch nicht böse drum da in der Zwischen Wasser läuft und das nun noch ein paar Zentimeter weiter vom Boden entfernt ist.

Damit das Wasser es dann auch möglichst schwer hat kommt dann WU Beton drunter. WU steht in dem Fall für Wasserundurchlässig (nicht zu verwechseln mit Wasserdicht). Zusätzlich kommt dann noch eine Mauerabsperrbahn unter den Balken (habe ich mit Gaffa druntergetapped) damit das ganze auch wirklich gut geschützt ist.

Nützliche Werkzeuge Abriss

Nützliche Werkzeuge

Ich habe vor kurzem bei einem Freund geholfen Fliesen zu legen. Material um die Anschlusslöcher in die Fliesen zu bringen: Uraltbohrmaschine und Billigbohrkrone. Horror! Ich hätte die Löcher ebensogut reinlecken können. Aber nach und nach bekomme ich raus welches Werkzeug bei einem Umbau sinnvoll ist, u.a. auch weil die Handwerker das verwenden. Ich werde dies, je nach Bauabschnitt auch immer weiter ergänzen.

Abriss:

Kuhfuss bzw. Abrisswerkzeug:
Bei der Entkernung muss man nicht zimplerlich sein. Und um irgendwelche alten Dämmungen rauszuschlagen, Hölzer abzubrechen, etc. leistet eine Brechstange wertvolle Dienste. Ich habe da 2 sinnvolle varianten ausgemacht: Eine kleines, Dünnes Nageleisen und ein massiven Kuhfuss. Ich habe dabei den Wonder Bar im Einsatz und den FuBar III. Gut, ob es der FuBar sein muss ist Philosophie. Der Kostet eben das 5-8 fache von einem normalen Kuhfuss und ob das nun so viel besser geht. Nun ja. Ich finde das eben praktisch und es funktioniert. Oftmals schlage ich den Wonderbar hinter irgendwelche eng anliegenden Hölzer, stemme einen Spalt rein und erledige des Rest dann mit dem FuBar.

Druckluftmeissel:
Zugegeben - nicht ganz so kraftvoll wie der große Boschstemmhammer, aber wiegt eben nur einen Bruchteil. Mein Vorbesitzter hatte mit Hammer und Meissel in mehreren hundert Stunden den Putz im EG runter geholt. Mit dem Druckluftmeissel geht das wesentlich schneller. Wesentlich heißt den Quadratmeter in unter einer Minute wenn es läuft. Ich hatte mir voller Optimismus auch einen Maurerhammer zugelegt. Und einen Fäustel mit Meissel. Zum Vergleich: Um das erste Toilettenfundament wegzumeisseln saß ich 60 Minuten dran (lärmempfindlichen Ehefrau), der zweite Fundament war in 4 Minuten weg. Der Meissel kostet auch nur um die 15 Euro (wobei - ich habe schon den 2., die beiden anderen sind kaputt gegangen). Teurer ist ein gescheiter Kompressor. Ich hatte es erst mit einem 50L 2PS Kompressor probiert. Ein ganz großes "Na ja". Dann ging der kaputt und ich habe mir einen richigen Kompressor mit 4Kw zugelegt. Der liefert die nötige Druckluft spielend.

Bohrhammer:
Eine "Hilti". Der Traum eines jeden Handwerkers. Gut, es muss nun keine Hilti sein - kleiner Tip: Bosch Blau und Hilti sind baugleich. Aber es macht echt einen Unterschied. Jemand war in meinem Haus der Meinung Epoxidbeton an verschiedenen Stellen einbauen zu müßen. Viel wiederstandsfähiger geht es nicht. Der Versuch das Zeug mit einem Handmeißel weg zu bekommen mutet an wie das Vorhaben die Cheopspyramide in Originalgröße nachzubauen. Auch der Druckluftmeissel war da überfordert und auch ein Dewalt Betonschleifer war eher hilflos. Glücklicher weise gab mir ein Mitarbeiter des Abrissunternehmers einen SDS Max Meisselaufsatz. Mit dem und meinem Bosch Bohrhammer war innerhalb von 20 Minuten Schluss mit dem Epoxidbeton. Auch beim Löcher bohren ist das Teil mit Gold nicht aufzuwiegen. Ja, ok, es ist sehr schwer (länger als 5 Minuten bekomme ich das nicht gehalten), aber ob ich mit einem leichteren Geräte nun länger brauche oder mit diesem eben relativ kurz macht auch keinen Unterschied. Eine negative Sache noch: Für SDS Max gibt es be weitem nicht so viel Zubehör wie für SDS Puls.

Staubsauger:
Tja, ich habe nicht das richtige Model. und das ist nervig. Wirklich nervig. Ständig ist der Filter zugesetzt. Aber was macht nun ein "guter" Werkstattsauger besser? Die Antwort in einem Wort: Klopfautomatik. Ein guter Staubsauger klopft in regelmäßigen Abständen den Filter sauber. Ich muss dazu mein Parkside (Lidl) ausschalten, öffnen und verteile dabei noch den ganzen Staub wieder im Raum.

 

Wärmedämmung

Wärmedämmung

Unsere Vorfahren hatten nicht unbedingt die ENEV 2014 im Sinn als Sie damals Ihre Häuser gebaut haben. Viel mehr stellte sich die Frage welches Material überhaupt zur Verfügung steht. Aus diesem Grund findet man in Süddeutschland ein Massivsandsteinhaus eher als ein Backsteinhaus. Während im Süden Häuser meistens verputzt sind wird im Norden ganz gerne verklinkert. Hauptsache die Wand bot Schutz vor Wind und Wetter. Das mit der Wärmedämmung ist erst in den 1990er Jahren in den Mittelpunkt gerückt - unter dem hintergrund des Umweltschutzes (fun fakt: Viele "Styroporplatten" sind inzwischen Sondermüll wg. den Mittelchen die zum Flammschutz gedacht sind). Nun ist ja der Gedanke ein Haus zu isolieren um Kosten zu sparen (ok, besser nicht genau nachrechnen) und die Umwelt zu schonen nicht verkehrt. Ausserdem: Bei vielen Gebäuden ist das verpflichtend wenn man Sie umbaut (nicht bei Baudenkmälern).


Die durchschnittliche Fachwerkwand besteht aus 20-30% Holz und Backsteinen. Die Wärmedämmung ist, sagen wir mal: Nicht existent. Hier hilft auch eine Möglichst dicke Mauer nicht. Etwas besser sind Lehmwände - jetzt aber auch nicht übermäßig. Deswegen muss man sich (und wir uns) für einen Dämmstoff entscheiden. Das Problem ist jetzt das ein Fachwerkhaus nicht jede Dämmung verträgt. Von durchschnittlichen Preisen bei der Dämmung wie 30-40 Euro kann man sich gleich mal verabschieden.

Kleiner Fakt: Die meiste Feuchtigkeit kommt von innen - und wenn das die Wand nicht verträgt gammelt früher oder später das Holz.

Zuallererst mal: Was darf man nicht!
- Diffusionsdichte Dämmungen. Von irgend einer Richtung kommt feuchtigkeit - das kann man fast nicht verhindern bei einem alten Fachwerkhaus. Wenn die Feuchtigkeit nirgendwo hin kann bleibt Sie eben da wo Sie ist. Im Zweifelsfall im Fachwerk. Und Feuchtes Holz finden Pilze, Bakterien und auch Insekten toll - was wiederum für das Fachwerk doof ist. Sieht man an unserem Haus. Die tolle Dämmtechnik der 60er Jahre hat zu reichlich maroden Balken geführt.
- Holzunverträgliche Dämmungen: Es gibt Chemikalien die einfach mit Holz nicht gut können - Zement ist beispielsweise soetwas. Kalk aber auch (nun ja, nicht alle).

Was ist also für Fachwerk geeignet?

- Lehmdämmsteine:
Hier wird einfach vor die Fachwerkwand eine zweite Wand aus Leichtlehmdämmsteinen gemauert. Grob gesagt sind das Ziegel aus einem Lehm - Stroh gemisch. Jetzt kann man sich überlegen das es nicht gerade kostengünstig ist eine zweite Mauer zu bauen. Allerdings: Die Dämmwerte sind im vergleich relativ schlecht - bei meinem Musteraufbau (12cm Backstein bei 23% Balkenanteil) bringt eine Leichtlehmsteinwand davor einen Dämmwert von 1,49 W/m²K. Das ist jetzt nicht so gut. Um auf den KfW Wert für Denkmäler (0,65 W/m²K) zu kommen müßte die Leichtlehmwand schon 530mm dick sein. Also grob gesagt: Das wäre Blödsinn. Ich rechne das nicht aus, aber die Kosten um das wieder bei "Heizmaterial" zu sparen würdet Ihr wohl nicht mehr erleben (bei derzeitigen Preisen). 

- Leichtlehmdämmung: Lehm und Holzhackschnitzel
Ich war vor kurzem in einem Haus bei dem die Dämmung aus geschütteten Holzhackschnitzeln besteht. Es gab da eine Schalung aus Schilf (keine Baumarktware verwenden! Es sollte "Schilfmatten in 70 stengeliger Bindung" sein). Das Material war nur geschüttet, ich kann zum Wärmedämmwert dieser Variante nichts sagen, aber die Dämmung war sicherlich 130mm dick. Trotzdem würde das für KfW nicht reichen (da weder Holz noch Lehm gut genug isolieren, auch nicht mit Lufteinschlüssen)

- Holzfaserplatten:
Das ist an sich eine relativ vernünftige Methode. Auf die Fachwerkmauer kommt ein Ausgleichsputz damit die Wand eben ist, und darauf wird mit einem "Kleber" (gerne auch "kapilare Kopplungsschicht" genannt) eine Holzfaserdämmplatte. An sich finde ich das gut. Die Dämmwerte sind ordentlich, die Preise für das Material vernünftig und das kann fast jede Zimmerei aufbringen. Bei dem "Standardaufbau" mit einer 60mm Holzfaserplatte habt Ihr dann auch schon einen Dämmwert von 0,63 W/m²K. Dicker sollte man dann aber auch nicht werden da es "angeblich" mit dickeren Platten irgendwann Feuchtigkeitsprobleme gibt (Hörensagen, gibt wohl eine Studie da ich die aber nicht selber gesehen habe weise ich darauf hin das ich dies nicht als gesicherte Erkenntnis unters Volk bringen kann).

- Perliteplatten
Manche tragen Obsidian als Schmuck um den Hals, manche machen daraus Dämmung. Perlitedämmung ist eine ziemlich feuchteunempfindliche Dämmung aus Vulkanglas, die Dämmwerte sind auch verhältnismäßig gut (60mm reichen für 0,60 W/m²K in meinem "Standardaufbau"). Das Produkt war lange unter dem Markennamen TecTem bekannt und wird in Fachwerkhäusern verhältnismäßig häufig eingesetzt da es auch kapilare Eigenschaften hat.


- Cellco
Cellco ist eine Mischung aus Lehm, Kork & Kieselgur und schon seit Anfang des 20. Jahrhunderts im Einsatz. Es gibt also reichlich Erfahrungen mit dem Material (und es funktioniert). Das ganze funktioniert so das vor die Fachwerkwand eine Schalung gebaut wird, dazwischen Cellco geschüttet wird und festgestampft wird. Das ist ziemlich viel manuelle Arbeit und Cellco kostet auch im vergleich mehr. Allerdings fällt alles wer was man bei Plattenmaterialien in das herstellen einer ebenen Oberfläche stecken muss, das relativiert das ganze wieder. Um die KfW Anforderungen (bei Fachwerkwänden) zu schaffen muss die Cellco Schicht 80mm dick sein, das ist machbar. Es sei noch erwähnt dass das Material patentiert ist, es also 0 Wettbewerb gibt - also wenn man das will wird der Hersteller auf jeden Fall Haacke Cellco sein (und aus Celle kommen). Wir wollen das :-)
Vielleicht noch als Indiz: In meinen Fachwerkbüchern werden alle möglichen Dämmungen beschrieben, Cellco wird aber selbst in der Fachliteratur als so "wertvoll" angesehen das es mit aufgeführt wird (als einziges Markenprodukt). Von unserer Architektin, mehreren Zimmerleuten, einem Wettbewerber und einem Sachverständigen wurde das Material sinpel "als das Beste" bezeichnet. Hoffen wir mal dass das stimmt.

Gewerkeliste

Gewerkeliste:

Welche Gewerke müssen eigentlich bei so einer Kernsanierung überhaupt mitmachen? Ich werde diese Liste immer mal wieder ergänzen

- Abbruchunternehmer: Für Entkernung, Containerstellung und Entsorgung
- Zimmermann: Für die Fachwerksanierung und Fassadendämmung
- Dachdecker: Für Dachkontrolle- & Reparatur
- Elektriker: Ersatz der Elektrik und Baustrom
- Putzer: Ersatz von Putzen und herstellen von neuem Putz
- Heizungs- uns Sanitärinstallateur: Für alles was mit Wasser & Wärme zu tun hat
- Tischler: Für Fenster & Türen
- Fliesenleger: Böden & Fliesen
- Maler: Tapeten & Wandarbeiten
- Trockenbauer: Trockenbauwände & Verschalungen herstellen sowie Decke abhängen
- Architekt & Statiker: Sanierungsentwurf & Statik
- Maurer: Mauern erneuern, Betonbau (z.B. am Fachwerksockel)

Entkernen

Entkernen

Am Anfang hatten wir uns auch gedacht: Das Entkernen können wir doch locker selber machen! Ich bin allerdings heilfroh drum das ich eine Empfehlung für eine Containerfirma bekommen habe welche auch Entkernungen macht bekommen habe und eher aus Interesse heraus ein Angebot für die Entkernung habe machen lassen (bzw. ein Leistungsverzeichniss gemacht habe was alles getan werden soll). Dabei hat sich herausgestellt das es garnicht so teuer ist wenn man es richtig durchrechnet und betrachtet was ein Container kostet und was alles getan werden muss.

Grundsätzlich gibt es verschiedene "Baumüll" Sorten.

a) Müll: Dazu gehört so ziemlich alles was sich nicht anderweitig weiterverwenden läßt, also Lehm, Heraklith, etc.

b) Bauschutt: Das sind Mauersteine, Mörtel, Putze, Keramikwaschbecken, Fliesen etc

c) Holz: Möbel, Türen, Holzschalungen

d) Sondermüll: Asbest, manche Dämmungen, etc

e) Metallschrott

f) Kabel mit Kupfer

Die List ist sicher nicht vollständig, auf jeden Fall ist es billiger das getrennt entsorgen zu lassen als gleich alles gemischt in einer teuren Kategorie. Bauschutt wird zu Deckmaterial für den Straßenbau verarbeitet, aus Kabeln wird das Kupfer raus geholt und Metallschrott geht wieder in den Hochofen und Holz wird in der Müllverbrennungsanlage zu Brennstoff. Das ist logischer Weise billiger als alles "endlagern" zu lassen.

Auf jeden Fall ist Abriss wirklich schwere Arbeit und wer zufälliger Weise (wie ich) den großteil des Tages am Schreibtisch verbringt wird ziemlich schnell von seinem Körper eine negative Rückmeldung bekommen wenn er meint ein paar tonnen Material selber ausbauen und raustragen zu können.

Noch eine Randbemerkung: Man kann in Celle verschiedene Genehmigungen beantragen um einen Container irgendwo hin zu stellen.

a) Sondergenehmigung Container: Hier darf man einen Container von Montag bis Freitag 19:00 Uhr abstellen.

b) Sondergenehmigung Bauzaun: Hier darf man den Container innerhalb des Bauzauns stehen lassen, ausserdem kann auch Material zwischengelagert werden.

Wir haben uns für die Variante Bauzaun entschieden, dafürzahlt man etwas mehr aber es ist einfach unstressiger, auch wenn man mal Material abstellen will.

Firmen die Entkernungen im Umkreis Celle machen:

Detlef Adolph Containerdienst
Roselieb GmbH
NeWa GmbH
AB Hannover

Die Preise sind extrem unterschiedlich, wobei sich bei uns 3 Unternehmen in einem Bereich bewegt haben und es einen Ausreißer nach oben gab.

Die Fachwerksanierung

Das Angebot

Zimmereien, insbesondere in Celle, bieten ganz gerne an die Sanierung "im Stundennachweis" zu machen. Meine Meinung: Nicht machen!

Ich habe beruflich auch mit Bau zu tun und manchmal ist Not am Mann, sprich es muss etwas schnell gehen und wird dann "im Stundennachweis" gemacht. Also, Erfahrung aus 15 Jahren Einkauf und Meinung von Kollegen die beruflich darauf spezialisiert sind: Es wird immer mehr. Na ja, vielleicht nicht immer, aber oft genug um ziemlich nah an immer ran zu kommen.

Der Knackpunkt ist doch: Ihr seid keine Fachwerkexperten. Das ist der Zimmereibetrieb. Jetzt wollt Ihr wahrscheinlich wissen was das kostet. Solange man alles sieht (von innen und aussen) sollte ein guter, ehrlicher Zimmereibetrieb in der Lage sein die Kosten zu beurteilen. Da es immer Überraschungen geben kann (und der Zimmermann ja auch nicht drauflegen will...insbesondere wenn genug andere Arbeit da ist) ist das fairste nach Massen abzurechnen. Sprich nach Metern ausgetauschtem Fachwerk, nach Anzahl hergestellter Verbindungen und nach Menge verwendetem Holz. Das gleiche gilt übrigens auch für den Maurer.

Jetzt sagt jemand (Zimmerei): Geht doch nicht! Also, der wo sowas sagt hat ja garkeine Ahnung. Wir machen das nie!  
Argument dagegen: Bei den "Standardausschreibungstexten" gibt es Passagen die genau das abdecken. Es gibt Zimmereien die genau das anbieten (und ich hab auch Zimmereien in Celle gefunden die das machen). Das Thema "Ruf" ist jetzt so eine Sache, deswegen hier mal als explizit Subjektiv gekennzeichnet: Die Zimmereibetriebe die nach Aufmaß anbiten haben nach dem was andere erzählen einen besseren Ruf als die welche auf Stunden bestehen - zumindest was die Kosten angeht.

Ich hatte jetzt auch eine Szene erlebt bei dem eine Zimmerei bei mir zur Besichtigung war und der Herr zufälliger Weise eine Kundin am Apparat hatte - sagen wir mal so, mit der Freundlichkeit war es extrem schnell vorbei! Merke: nur weil jemand beim Angebot freundlich ist muss er es nicht bleiben wenn es nachher ums Geld geht. Und Stunden sind im Verhältnis zur erledigten Arbeit eine extrem ungenaue und untransparente Maßeinheit im Verhältnis zu erledigter Arbeit (solange man nicht die ganze Zeit auf der Baustelle ist).

Die Frage ist jetzt: Wie komme ich an einen Ausschreibungstext der ganau meinen Fall abdeckt? Entweder ihr bezahlt jemanden dafür (Architekt) oder ein netter Zimmermann macht euch das gegen Bezahlung. (Das Endergebnis heißt dann "Leistungsverzeichniss").

Grundsätzlich gibt es folgende Themen nach denen abgerechnet werden kann:
- Meter bearbeitetes Holz plus Material (Ausbau und Einbau)
- Anzahl erstellter Verbindungen plus Material
- M² bearbeitete Fläche (Ausbau von Mauer, Ausmauern, etc)

Bei folgender Falle aufpassen: Es ist üblich und in der VOB festgelegt das Maueröffnungen unter 2,5 m² "übermessen" werden. Sprich habt ihr eine Wand mit 5 Türen mit 8,5 m² Fläche (und sonst nur 7m² Rest) dann wird das so abgerechnet als ob alles gemauert, verputzt, etc worden wäre.

Ich habe nun damit zu tun und auch die passende Software (AVA Orca, davon gibt es eine kostenlose Testversion - tolle Sache wenn man baut). Eine komplett kostenlose Variante ist AVA-Plan, man muss die Leistungsverzeichnisse halt mit einem pdf-Drucker ausgeben um das digital zu haben. Die komfortabelste Variante wären Angebote per gaeb Datei - damit arbeiten die kleineren Handwerksbetriebe aber meistens nicht.

Fenster & Türen

Das mit dem Denkmalschutz und den Fenstern ist so eine Geschichte. Grundsätzlich: Die Fenster müssen nach aussen aufgehen, die Einteilung der Sprossen muss stimmen und die Aussenverleistung soll der vorhandenen möglichst ähnlich sein. Ach ja, es müssen auch Holzfenster aus einheimischen Hölzern sein.

Nach aussen öffnende Fenster sind in Deutschland erstmal kein Standard. In Skandinavien dagegen schon.

Da weht ab und zu mal der Wind etwas kräftiger weswegen man Fenster gebaut bei denen die Fensterflügel von aussen an den Rahmen gedrückt werden - nach innen öffnende Fenster könnte der Wind aufdrücken.

Das besondere in Celle ist nun das die Fensterflügel vor der Rahmenebene liegen müßen. Zuerst dachte ich auch das es davon schon viele Ausnahmen geben wird da gefühlt die Mehrzahl der Fenster in der Innenstadt genau diesem Kriterium nicht entsprechen. Das liegt aber daran das die Gestalltungsrichtlinie welche die vorgesetzten Fenster vorschreibt erst 2011 in Kraft getreten ist.
Das Thema hier ist das solche Fenster niergends in Serie hergestellt werden, das sind immer Sonderanfertigungen (falls doch jemand einen Serienfertiger findet - ich poste das gerne hier). Die Firmen in ich gefunden habe die solche Fenster bauen ist Tischlerei Dittmer welche sehr viel in Lüneburg macht wo der Denkmalschutz sehr streng ist, Holztechnik Schaper die sozusagen das lokale Celler Unternehmen mit der Fähigkeit sind und Kramp Lemgo welche allgemein auf Denkmalschutz spezialisiert sind und die Fenster der Firma Pax verbauen. Es gibt sicherlich noch mehr, allerdings erhebe ich ja keinen Anspruch auf vollständigkeit und bei diesen Firmen weiß ich das Sie das geforderte können.
Für die rückwärtigen Fenster werden übrigens die Fenster der Firma Vrogum verwenden da diese eine exzellente Qualität haben (was man auch in der Fachwerkcommunity von Usern welche die Fenster haben nachlesen kann).


Was soll das Fenster können?

Wärmedämmung: Viel hilft viel ist nicht immer richtig - wenn das Fenster wesentlich besser dämmt als die Wand dann kommt es am Übergang zwischen Fenster und Wand zu Schwitzwasserbildung - und das wäre schlecht. Übliche Dämmwerte sind für Wände ist ein U-Wert von 2 bis 2,8 W/(m²·K) für eine alte Wand ohne Dämmung und 0,24 W/(m²·K) für eine moderne, vollgedämmte Wand. Alte Einscheibenfenster haben einen U-Wert von etwa 5,5 W/(m²·K) - das ist einfach nur schlecht. Die modernen Dreifachglasfenster haben zwischen 0,6 und 1,2 W/(m²·K). Der Unterschied zwischen Wärmedämmwert der Wand und Fenster sollte nun nicht allzu groß sein. In der Kombination die bei uns eingebaut wird beträgt der Unterschied 0,1 bis 0,3 W/(m²·K), das ist vernachlässigbar.

Schallschutz: In Celle ist es in der Innenstadt nicht gerade leise. Und wer da wie wir wohnen möchte sollte sich auch mal mit dem Thema Schallschutz beschäftigen. Es gibt nun verschiedene Schallschutzklassen bei Fenstern, wobei allein schon durch die Anforderung der Wärmedämmung der Schallschutz besser ist als bei alten Fenstern. Man kann da wirklich eine Wissenschaft draus machen (hohe Glasmassen filtern tiefe Frequenzbereiche während spezielle Folien hohe ausfiltern, das Schutzgas spielt auch noch eine Rolle, etc). Im allgemeinen glaube ich das bei den Rückwärtigen Fenstern eine Schallschutzklasse von 2 reicht und im Frontbereich eine Schallschutzklasse 3. Dabei spielt es eine Rolle das ab Schallschutzklasse 4 die Fenster einen signifikanten Preissprung machen. Ab da muss mit speziellen Kunststoffen im Glas gearbeitet werden und das kostet eben.

Welche Fensterausführungen gibt es?

Mal vorrausgesetzt das es sich um die beschriebenen Denkmalfenster handelt muss man folgende Entscheidungen treffen:

Fenstergröße: Abgesehen davon, das die Maueröffnung die Fenstergröße vorgibt ist eines besonders interessant. Ab einer Innenöffnungsgröße von 1,20m Höhe und 0,90m Breite kann das Fenster als Fluchtweg zählen. Dazu muss der Durchgang dann aber auch störungsfrei sein, sprich bei Doppelflügelfenstern darf in der Mitte kein Stulp (Mittelpfosten) sein.

Öffnungsrichtung: Ist in Celle ja automatisch nach aussen wenn Denkmalgeschützte Bereiche betroffen sind.

Wärmedämmung: Habe ich oben ja schon ein bisschen behandelt, grundsätzlich habe man die Auswahl zwischen Zweischeiben- und Dreischeibenglas. Dreischeibenfenster haben eine bessere Wärmedämmung, sind dafür aber auch teurer.

Sprossen: Haben die meisten Fenster, es soll grundsätzlich die Auteilung der Ursprünglichen Fenster beibehalten werden. Was noch ein Kniff ist: Der Celler Denkmalschutz hat teilweise noch historische Fotos und es kann sein das man die Sprosseneinteilung auch so wählen darf wie Sie ursprünglich war.

Fenstermaterial: Hier kommt schon mal nur Holz in Frage und da es sich um einheimische Hölzer handeln muss gibt es nur die Wahl zwischen Kiefer, Lärche und Eiche. Eichenfenster sind eher unüblich. Bei Kiefer und Lärche gibt es pro und contra Argumente: Lärche ist wiederstandsfähiger und wird bei Hausfassaden einfach im Rohzustand aufgenagelt. Das hält ohne Probleme Jahrzehnte. Allerdings "saugt" das Holz auch nicht gut und hat gerne mal Harzeinschlüsse welche im Lauf der Jahre die Fabe kaputt machen können. Bei Kiefer entsteht der Schutz eben durch die Farbe die sehr gut aufgenommen wird. Kieferfenster sind auch billiger als Lärchenfenster, dafür muss man streichen wenn sich die Farbe lößt, ansonsten geht das Fenster kaputt!

Nebenkosten

Nebenkosten

Womit muss man bei so einem Haus überhaupt an Nebenkosten rechnen? (Stand Mai 2016)

Grundsteuer
Die Stadt bekommt jeder Jahr etwas von eurem Geld - genannt Grundsteuer. Die berechnet sich grundsätzlich nach dem Einheitswert des Hauses, dem Hebesatz und der Grundsteuermesszahl.

Der "Hebesatz B" liegt in Celle mit 490 über dem Landesdurchschnitt (der wäre 354, mit den 490 liegt Celle auf Platz 6 in Niedersachsen...interessant ist das ein paar hundert Städte dahinter liegen), die Steuermesszahl 0,00026 (2,6 ‰ bzw. 3,5 ‰ für den Wert über 38.346,89 Euro) und dem Einheitswert (welcher vom Finanzamt festgelegt wird - entweder den Verkäufer oder das Finanzamt fragen).

Berechnung Beispiel:

Einheitswert 10.000 x Grundsteuermesszahl 2,6‰ = Grundsteuermessbetrag 26,00 Euro
Grundsteuermessbetrag 26,00 Euro x Hebesatz 490 = 127,40 Euro pro Jahr

Das wird jeweils zum Anfang des Jahres fällig.

Niederschlagseinleitungsgebühr

Abwasserkanäle und derren Erhaltung kosten Geld, und das holt sich die Stadt von den Anwohnern in Form der Niederschalgswassergebühr zurück. In Celle pro m² mit 0,76 Euro überbauer Fläche. Der Betrag kann verringert werden wenn man das Wasser auf dem eigenen Grundstück versickert, sprich der Ablauf  von der Dachrinne nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen ist sondern das Wasser auf dem eigenen grundstück verbleibt - dazu braucht man dann entweder offene Freifläche oder einen Versickerer. Beantragt wird das ganze über ein sogenanntes Entwässerungsgesuch. 


Reinigungsbeitrag

Der öffentliche Raum vor dem eigenen Haus muss ja auch sauber gemacht werden. Wo sich im Süden die Kehrwoche eingebürgert hat wird übernimmt dies in Celle der Reinigungsdienst. Das geschieht aber auch nicht umsonst. Das kostet derzeit pro m Straßenlänge (öffentlicher Raum) vor dem Haus 42,78 Euro pro Jahr.


Wohngebäudeversicherung

Eine Wohngebäudeversicherung ist Pflicht...zumindest verlangt die Bank den Bescheid und ebenfalls die Stadt beim einreichen des Förderungsantrags.

Strom

Der Grundversorger in Celle ist die SVO. Es gibt für jeden Zähler eine Grundgebühr von derzeit 66,00 Euro im Jahr. Dazu kommt dann noch pro kwH 0,2185 Euro.

Wasser

 Die Rechnung für Wasser kommt ebenfalls von der SVO, das "ausführende Organ sind jedoch die Stadtwerke Celle. Die Grundgebühr beträgt 4,39 Euro pro Zähler und 1,59 Euro pro m³ Wasser.

Abwasser

Das Abwasser schlägt mit 2,83 Euro pro m³ zu buche. Praktischer Weise ist die abgelesene Menge vom Wasserzähler auch die Abwassermenge. Es sei den man hat zusätzlich einen Gartenwasserzähler. Da "Gartenwasser" zwar aus dem Hahn raus kommt aber nicht in die Kanalisation fließt entfällt hier die Abwassergebühr. Das kann sich relativ schnell lohnen. 

Gas

 Bei Gas wird nur der Verbrauch gerechnet. Das ist hier auf der letzten Rechnung 0,0608 Euro pro kwH.

Gez

Die Steuer...tschuldigung, ABGABE, liegt bei 210,00 Euro Jährlich. Schon witztig das ich seit knapp 1,5 Jahren daheim nicht einmal normales Fernsehn geschaut habe und trotzdem zahle. Das ist übrigens der Posten für den ich das geringste Verständnis habe, das würde allerdings in einer politischen Diskussion ausarten.


Schornsteinfeger

Der Schornsteinfeger muss regelmäßig verschiedene Arbeiten ausführen...da dies aber von der Art der Anlage die verbaut ist abhängt kann man nicht pauschal sagen wie viel das ist. Es gibt allerdings eine Tabelle mit verschiedenen "Arbeitswerten" und dazugehörig Arbeitswertkosten (in Niedersachsen derzeit 1,20 Euro). 


Müll

Die Müllgebühren sind dann auch wieder davon abhängig was für eine Tonne Ihr habt und wie oft Ihr Sie abholen lasst. 

Die Förderung

Fördermittel abgreifen und Fördertöpfe auslecken

Fast die gesamte Innenstadt von Celle steht unter Denkmalschutz. Denkmalschutz bedeutet vor allem das der Denkmalschützer an denkmalgeschützten Teilen des Hauses bei allem zu befragen ist. Jetzt gibt es mehrere Arten von Denkmalschutz. Es gibt die sog. Einzeldenkmal und es gibt das Denkmalensembel. In Celle gibt es sowohl das eine als auch das andere. Wenn das jemanden wirklich interessiert dann hilft hier entweder Wikipedia oder ein Gespräch mit den Celler Denkmalpflegern. Zumindest ich habe die Mitarbeiter der Stadt als sehr hilfreich und konstruktiv kennen gelernt.
Klar geht nicht alles was man sich so wünscht. Aber die Stadt Celle ist einzigartig und das ist Sie nur weil es auch gewisse Restriktionen gibt. Ich hätte auch gerne eine Garage gehabt - aber das geht nunmal nicht. Andererseits wollte ich auch nicht in einer Innenstadt leben bei dem jedes EG aus 80er Jahren Blechgaragentoren besteht.

Jetzt aber zur Förderung:

a) Das Finanzamt
Wer an einem Denkmal saniert und darin selber wohnt (und nichts anderes behandle ich hier) kann 10 Jahre lang 9% der Sanierungskosten absetzten (vgl. EstG § 10f Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen ). Darüber hinaus kann man den Erhaltungsaufwand direkt absetzten - und zwar in voller Höhe!!!! ( EStG § 11b Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmalen ).

b) Die Stadt / das Land
Es gibt einen Fördertopf für die Innenstadtsanierung in Celle. Das funktioniert grundsätzlich so das man sich erst mal bei den Zuständigen der Stadt Celle (Abteilung Stadtentwicklung) meldet und da festgestellt wird ob sich das Haus im Sanierungsgebiet befindet oder nicht. Falls ja muss festgestellt werden was den alles zu sanieren ist. Das passiert in der sogenannten Modernisierungsvoruntersuchung welche aber Großteils von der Stadt bezahlt wird. Am besten man geht zu einem Architekten der das Prozedere kennt und die Untersuchung unter Zuhilfenahme von anderen Experten durchführt. Man sollte bei einem 200 m² mal so 8500,- Euro dafür rechnen, das ist aber von vielen Faktoren abhängig.
Will man das Haus einfach nur so wie es ist Instand setzten ist der nächste Schritt eine Kostenschätzung vom Architekten (oder von einem anderen Fachkundigen - auf jeden Fall muss die Schätzung nach DIN 276 sein). Folgende Unterlagen gibt man dann bei der Förderstelle ab:
- Förderantrag (muss keine bestimmte Form haben)
- Kostenschätzung
- Nachweis Wohngebäudeversicherung
- Modernisierungsvoruntersuchung
- Sanierungsantrag
Im Anschluss wird ein Sanierungsvertrag geschlossen. Wie der aussieht? Ich habe noch keine Ahnung...

Die Förderung kann bis zu 150.000 Euro betragen (bein Einzeldenkmal und Komplettsanierung), bei Häusern im Denkmalensemble 100.000 Euro und bei Teilsanierung max. 50.000 Euro bzw. max 30%.

c) Die KfW
Jetzt nicht unbedingt eine "richtige" Förderung sondern Kredite zu günstigen Konditionen. Es gäbe zwar auch die Möglichkeit aus einem Denkmal ein KfW Effizienzhaus zu machen (da gelten für Denkmal eigene, lockere Vorschriften) aber rein wirtschaftlich macht das, zumindest für uns, keinen Sinn. Da müßten wir dann bei der Isolierung mit Vakkumplatten, Aerogel oder sehr dicker Dämmung arbeiten. Energetisch am sinnvollsten ist ein Hartschaumwürfel. Wollen wir aber nicht drin wohnen.
Grundsätzlich gibt es bei den Einzelmaßnahmen folgende Erleichterungen:
Fachwerkwand: statt 0,25 dann 0,65 W/(m²*K)
Dach: statt 0,14 dann 0,40 W/(m²*K)
Fenster: statt 0,95 dann 1,4 W/(m²*K)
Das ist schon massiv. Mal als Beispiel: Statt den 80mm Dämmung die wir haben wollen wären dann 260mm erforderlich. Und so ziemlich jeder Dämmstoff der für ein Fachwerkhaus in frage kommt ist teuer. Rechnet mal mit 135,- bis 220,- Euro für die Innendämmung bei 80mm. Bei 260mm kommen dann schnell mal 500,- Zusammen. Das liegt unter anderem daran das entweder das Material sehr teuer ist oder die Arbeit zum einbringen. Aber zum Thema Dämmung dann nachher nochmal. Auf jeden Fall - bei 200 m² Aussenwandfläche wegen 80W Unterschied 60.000 Euro mehr auszugeben? Weniger Platz zu haben?

Bauwerksabdichtung

Ich habe jetzt mal etwas Geld investiert und mich von Firma Remmers beraten lassen (100 Euro für eine Vor-Ort-Beratung). Es ist nun mal leider so das viele Häuser von unten Wasser ziehen. An sich könnte ja man denken das ist nicht schlimm. ABER...ja, aber, mit dem Wasser kommen Salze. Das Problem ist nun das feste Salze ein wesentlich größeres Volumen haben als gelößte Salze. Sprich im Schnitt das 5-fache. Was passiert wenn sich irgendetwas in einem zu kleinen Raum ausdehn kann man sehen wenn man mal eine Bierflasche im Tiefkühlfach vergisst. Es macht Peng. Und genau das gleich passiert mit Mauerwerk, nur das es eben nicht Peng macht sondern das Mauerwerk zerbröselt. Es gilt also zu verhindern das Feuchtigkeit aufsteigt - und wo das schon passiert ist den Schaden zu verhindern oder zu mildern.

Die Gute Nachricht ist das viele alte Fundamente mit Feldsteinen gebaut sind. Feldsteine ziehen kein Wasser (lediglich der Mörtel dazwischen).

Lange Rede kurzer Sinn, man muss das Fundament mal prüfen lassen. Wichtig ist immer das keine Feuchtigkeit ins Holz gelangt.

Die blauen Pfeile sind hier aufsteigende Feuchtigkeit.Wichtig ist immer das keine Feuchtigkeit ins Holz gelangt (ja, der Satz hat es verdient 2x geschrieben zu werden). Wenn es nicht gerade Rubinienholz ist fängt das an mit "gammeln" (im Detail kommt es auf die Widerstandsklasse des Holzes an, aber feuchtes Holz ist immer schelcht).

Es gilt nun verschiedene Möglichkeiten der Abdichtung. Hier mal im kurzen:

a) Dichtschlämmen: Kann man sich wie einen Putz vorstellen der wasserdicht ist. Sprich nimmt kein Wasser auf und leitet es nicht weiter.
b) Bitumen: Gibt es als Bahnen oder auch zum Streichen. Kennt man auch unter dem Namen Dachpappe.
c) Verkieselung: Dabei bohrt man Löcher ins Mauerwerk, füllt eine Flüssigkeit ein welche das Mauerwerk "wasserdicht" macht. Anschließend verschließt man die Löcher wieder. Hier sei auch mal die Firma Remmers genannt. Ist der Hersteller von Kiesol, machen auch eine Beratung vor Ort. Kostet 100 Euro, aber dann hat wenigstens mal ein Fachmann drauf geschaut.
d) Sanierputz: Ist ein Putz welchem das Salz nichts ausmacht. Das Mauerwerk ist zwar immer noch feucht, der Putz bleibt aber drauf. Kann in Kellern Sinn machen.

Ein Fachwerkhaus finden

Zuallerst mal - es gibt schon das ein oder andere Haus. Nicht immer in der gewünschten Mikrolage, nicht immer mit allen Aussstattungsmerkmalen und schon garnicht zum gewünschten Preis. Hier heißt es: Abwägen.

Viele Häuser haben auch den ein oder anderen konstruktionsbedingten Haken. Hier nur mal ein paar Beispiele. Es kann sein das es Stockwerke mit eine Höhe von unter 1,8m gibt. Diese sind, zumindest für uns nicht wirklich nutzbar. Klar, 1600 war das egal. Es hat zum lagern von Ware gereicht und zum Schlafen auch noch. Bei einer Durchschnittlichen Körpergröße von 1,68 bei Männern war das eben auch genug.
Toiletten in der Wohnung sind auch eher eine Erfindung der Neuzeit. Aber es sind garnichtmal die "Guten, alten Zeiten" die hier das Problem bilden. Problematischer sind die 1945 - 1970er. Da hat die elektische Anlage dann schon mal nur 2 Adern (statt wie heute 3), die Wasserleitungen sind aus Blei, es sind Fachwerkwände einfach Wasserdicht verkleidet worden (und dadurch das Holz verrottet), etc.

Aber jetzt - wie kommt man überhaupt an ein Fachwerkhaus?
Oftmans ist es bekannt das ein bestimmtes Haus verkauft wird. Dazu reicht es wenn man durch die Innenstadt läuft und sich ein bisschen umschaut. Wenn ein Geschäft leer steht und die Fenster darüber auch keinen besonders bewohnten Eindruck machen kann der Besitzter schon mal an verkauf interessiert sein. Natürlich stehen auf den bekannten Portalen auch einige Immobilien drin (als Empfehlung die Metasuchmaschinen Immobilio und Nestoria). Welche Häuser das sind findet mal schnell raus - die Innenstadt hat eine begrenzte Größe. Was wenn man weiß welches Haus das ist (Straße/Hausnummer) und mit dem Besitzter Kontakt aufnehmen möchte? Die Stadt hilft einem da leider nicht weiter (in anderen Städten wird wenn ein Interessent nachfragt der Besitzter angeschrieben ob er der Herausgabe seiner Kontaktdaten zustimmt). Aber meistens wissen entweder die Nachbarn oder auch Bewohner bescheid - und meistens geben die einem auch die Kontaktdaten wenn man freundlich fragt.

Natürlich - es gibt in Celle einige Makler. Allerdings muss ich zugeben das ich nicht willens bin mehrere Tausend Euro dafür zu zahlen das ich grob gesagt auf einer Internatplattform eine Anzeige lese und dann mit jemand anderes ein Geschäft mache. Ein paar hundert Euro würde ich dafür angemessen empfinden. Da das bei 200.000 Euro aber mal stolze 10.000 Euro sein können ist mein Einsehen da, sagen wir mal, minder ausgeprägt. Aber das bleibt jedem selber überlassen. Bei einigen Objekten schreiben die Makler das Objekt auch nicht aus sondern vermitteln das sozusagen "unterm Ladentisch".

Wir auf jeden Fall haben unser Haus ohne Makler gefunden, das lag aber auch an dem Kalkül des Besitzters das je günstiger das Haus ist desto eher bekommt er es verkauft. Das Kalkül ist aufgegangen.

Ein Fachwerkhaus in Celle

Ein Haus in Celle

Wir sind nun auch schon seit 6 Jahren in der Gegend - und haben befunden das es Zeit ist sesshaft zu werden. Aus diesem Grund haben wir nach Häusern ausschau gehalten.

Wie sind wir den auf Celle gekommen? Dazu gibt es mehrere Überlegungen. Die wichtigste ist wohl das Celle eine recht gute Kombination von Umfeld (Infrastruktur, Freizeitangebote, etc) und Preis bietet. Dazu ist Celle nur knapp 25-30 Minuten mit dem Zug/S-Bahn von Hannover entfernt und gehört im Sinne der öffentlichen Verkehrsmittel noch zum Verbund der Landeshauptstadt (die S-Bahnen fahren bis Celle Hbf).

Klar gibt es im Umland extrem günstiges Bauland - im Vergleich zum Süden wo wir lange gelebt haben sind das Schnäppchenpreise. Allerdings ist eine Immobilie in gewisser Weise auch eine Wertanlage. Und dieser Aspekt ist in der Südheide ziemlich problematisch. Ein hiesiger Bekannter sagte mir mal: "Dreh in der Heide den Schlüssel vom Haus rum und du hast den gleichen Effekt wie wenn du mit einem Neuwagen vom Hof fährst". Das ist natürlich eine neue Erkenntnis wenn man es gewohnt ist das die Preise von Immobilien immer weiter steigen.
Ich hoffe allerdings das ein Haus in einer Innenstadtlage sich da ein bisschen Wertstabiler verhält. Klar, in Zeiten des Immobilienbooms schaut es verhältnismäßig gut aus, das kann sich aber auch wieder ändern.

Jetzt noch die Frage: Warum ein Fachwerkhaus?
Die Antwort ist ganz einfach - ich finde es eben schön. Bei Diskussionen mit Freunden und Kollegen kann das historische Fachwerkhaus nicht mit einem nagelneuen Passivhaus mithalten was Energie angeht. Es kann auch nicht mit dem geringen Aufwand mit halten den eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus hat aufwarten. Was die Sanierungs- oder Instandhaltungskosten angeht...nein, auch da ist es unterlegen. Aber wem das wichtiger ist als den Reiz welchen die tranditionelle Bauweise hat der wird sich eben eine andere Immobilie zulegen - so einfach ist das.

Wir allerdings - wir wollen eben ein Fachwerkhaus. Und ja, ich bin mir bewußt das ich zu irgend einem Zeitpunkt da stehen werde und seufzen werden: Ich habe es ja so gewollt!





Wir hoffen wuch mit dem Blog etwas zu unterhalten und wer weiß...vielleicht beschließt der ein oder andere unser Abenteuer nachzumachen!

Also dann mal: Viel Spaß beim Lesen

Käptain & Mone